저평가 부동산 가치투자 핵심 요소 (feat. 부천 아파트 중동신도시 전망)

 

안녕하세요. 유유자적테크트리입니다.

 

부동산 투자 특히, 아파트의 경우 생각보다 심플합니다.

 

1. 상품의 내재가치에 집중한 장기투자,

2. 수요의 흐름, 모멘텀에 의한 단/중기 투자 이 두 가지입니다.

 

실거주 내 집 마련 측면에서는 1번 상품의 내재가치를 잘 살펴보고 투자하신다면 시간이 지날수록 인플레이션, 노동 수익을 넘어서는 큰 자본소득을 안겨줄 것이라 확신합니다.

 

아파트의 내재 가치는 생각보다 심플합니다.

수요가 있는, 누구나 살고 싶은, 내가 살아도 정말 편안한... 주거지를 선택하면 됩니다. 이런 것을 좀 더 정량화하고 현재 고려중인 아파트가 몇 가지를 충족하는지 살펴보면 됩니다. 나열하는 주요 의사결정 요소의 우선순위의 가중치는 사람마다 모드 다르므로 결국 평균한다면

Uniform 하다는 것이 제 생각입니다.

 

직주 접근이 최고다. 교통이 최고다. 등등 하는 것보다... 고려중인 아파트가 아래 요소들의 교집합이 몇 개인지 산술적으로 카운트해보는 것이 중요합니다.

 

단, 출퇴근 거리는 대중교통/자차 30분 내, 다른 요소들은 도보 10~15분(거리 1km) 정도까지 마진을 두고 고려하셔도 될 것입니다.

 

1. 백화점/대형몰

2. 학원가

3. 초등학교(왕복 4차선 미만)

4. 직장

5. 공원

6. 지하철

 

생각보다 심플하죠!

본인이 잘 알고 있는 지역부터 위 6가지 요소 중에 몇 가지가 포함되는지 살펴보고 진입하시면 됩니다.

입지의 가치, 아파트의 내재가치는 변하지 않습니다. 신축이면 좋겠지만 구축도 수리해서 입주하면 주거 만족도는 비슷합니다.

 

만약, 투자목적이 더 강하다면 돈의 흐름/모멘텀을 고려해야 합니다. 고려중인 아파트가 내재가치가 충분한데 다른 지역 대비 저평가라면 안전하게 진입할 수 있는 것입니다.

 

수도권 대부분이 20년 급격한 상승을 했습니다. 그나마 저평가라고 생각되는 지역이 부천입니다. 그중에도 중동신도시입니다.

 

위에서 언급한 6가지를 모두 갖추면서 상승 모멘텀까지 있는 미리내마을 금호한양한신 아파트입니다.

 

신중동역 7호선 300m 초역세권이며, 롯데백화점 도보 이용이 가능합니다.

 

 

 

7호선 신중동역은 직장이 있는 가산디지털단지 접근성이 우수하고, 고속터미널도 40분대로 진입 가능합니다. 올해 말 개통 예정인 대곡 소사선연장을 이용하면 마곡/김포공항 20~30분 미만입니다. 아직 먼 이야기일 수도 있지만 GTX역인 부천종합운동장역은 2 정거장으로 3분 소요됩니다.

 

 

 

 

 

직장/상업시설 외에도 초품아 아파트로 주변 초중고 모두 도보로 가능하며, 바로 인근에 학원가가 자리 잡고 있습니다.

 

 

 

 

또한 부천중앙공원은 도보 500m 거리로 차도 없이 아파트 오솔길을 따라 산책 가능합니다.

 

 

 

최고 입지를 갖춘 미리내마을 금호한양한신이 최근 수도권 급 상승기에 생각보다 저평가로 남아 있습니다. 전용 84 6억 미만으로 연초 대비 상승률 15% 수준으로 아직 크지 않습니다.

 

 

 

실거주 및 투자 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 좋은 상품이라고 생각합니다. 전세 또한 4.5~4.7억에 거래되고 있으므로 갭 1.5 미만으로 투자 가능합니다.

 

감사합니다.

 

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블로그 게시물은 부동산 투자에 대한 개인적인 의견에 불과합니다. 참고만 부탁드립니다. 투자는 본인의 상황에 맞게 본인 책임하에 신중하게 판단하고 실행해야 합니다. 부동산은 우상향 한다는 믿음이 있지만, 대외 상황, 물량 수급에 따라 손실이 발생할 수도 있습니다.
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